다운계약서는 실제 매매가격보다 낮은 금액을 적은 계약서입니다. 적발되면 거래신고 과태료뿐 아니라 양도소득세 재계산, 가산세, 경우에 따라 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.
다운계약서 적발 시 처벌의 적용 범위
실지거래가액은 실제로 약정하고 지급한 거래가격을 말합니다. 신고서와 계약서에 이 금액을 다르게 적으면 단순한 서류 오류가 아니라 거짓 거래신고로 판단될 수 있습니다.
거래당사자는 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격을 신고해야 합니다. 2024.5.17 시행 규정에 따라 매도인과 매수인이 공동으로 신고하는 것이 원칙이며, 한쪽만 몰랐다는 사정만으로 책임이 자동으로 사라지지는 않습니다.
과태료는 신고가격과 실제 가격의 차이가 실제 가격에서 차지하는 비율을 기준으로 정합니다. 현재 과태료 기준은 2026.5.29 시행 시행령 별표 3에 따라 다음과 같이 구분됩니다.
- 차액이 실제 가격의 10% 미만이면 취득가액의 2%입니다.
- 차액이 실제 가격의 10% 이상 20% 미만이면 취득가액의 4%입니다.
- 차액이 실제 가격의 20% 이상 30% 미만이면 취득가액의 5%입니다.
- 차액이 실제 가격의 30% 이상 40% 미만이면 취득가액의 7%입니다.
- 차액이 실제 가격의 40% 이상 50% 미만이면 취득가액의 9%입니다.
- 차액이 실제 가격의 50% 이상이면 취득가액의 10%입니다.
과태료와 세금은 서로 다른 절차로 부과됩니다. 신고관청은 거래신고 위반을 판단하고, 세무관서는 실제 양도가액과 취득가액을 바탕으로 세금을 다시 계산합니다.
부당하게 재산상 이득을 얻으려는 목적으로 거짓 신고를 했다면 행정상 과태료만의 문제가 아닐 수 있습니다. 2024.5.17 시행 규정상 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 대상이 될 수 있으므로, 세금이 줄었는지보다 거짓 신고의 목적과 행위 경위가 중요합니다.
요건과 판단 기준
판단의 출발점은 계약서 한 장이 아니라 거래 전체의 경제적 실질입니다. 계약금, 중도금, 잔금의 지급 흐름과 영수증, 금융기관 자료, 중개 과정에서 작성된 문서를 함께 대조합니다.
다운계약서 여부는 매도인과 매수인의 주장만으로 결정되지 않습니다. 계좌이체 내역, 현금 지급 자료, 대출 실행액, 임대보증금 승계액처럼 실제로 돈이 움직인 자료가 계약서와 일치하는지가 중요합니다.
매도인은 낮은 양도가액으로 양도소득을 줄였는지 확인받게 됩니다. 매수인은 낮은 취득가액으로 취득세나 향후 양도소득세의 계산 근거를 잘못 신고했는지가 별도로 검토될 수 있습니다.
거짓 계약서가 확인되면 양도소득세 비과세 또는 감면을 적용받던 거래라도 그 혜택이 제한될 수 있습니다. 2026.7.1 시행 규정은 양도자뿐 아니라 양수자의 향후 양도에도 불이익이 이어질 수 있도록 정하고 있습니다.
양도소득세를 신고하지 않았거나 적게 신고한 사실이 있으면 본세와 별도로 가산세가 계산될 수 있습니다. 특히 거래가격을 숨기기 위해 이중계약서나 허위 자료를 사용했다면 부정행위로 평가될 가능성을 염두에 둬야 합니다.
신고, 계산, 처리 절차
적발 통지를 받았다면 먼저 과태료와 세금 통지를 분리해 읽어야 합니다. 과태료 통지는 신고가격 차이와 취득가액을 중심으로 보고, 세무관서의 안내는 양도소득과 비과세 또는 감면 적용 여부를 중심으로 확인합니다.
그다음 실제 거래가격을 재구성해야 합니다. 매매계약서 원본, 특약서, 중개대상물 확인자료, 계좌거래 내역, 대출과 보증금 승계자료를 날짜순으로 배열하면 금액 차이를 파악하기 쉽습니다.
양도인은 실제 양도가액과 실제 취득가액을 기준으로 양도차익을 다시 계산합니다. 필요경비로 인정받을 자료가 있다면 영수증과 지급 사실을 함께 제출해야 하며, 단순히 비용을 주장하는 것만으로는 충분하지 않습니다.
이미 양도소득세 신고를 마쳤다면 수정신고나 세무관서의 경정 절차가 문제 될 수 있습니다. 세액을 다시 계산한 뒤 본세, 신고 관련 가산세, 납부 지연에 따른 금액을 구분해 납부하는 방식으로 처리합니다.
양수자는 자신의 취득세 신고와 향후 양도소득세 신고를 따로 점검해야 합니다. 현재 보유 중인 단계에서는 취득 관련 자료를 정리하고, 나중에 매도할 때는 실제 취득가격을 입증할 자료가 남아 있는지 확인해야 합니다.
과태료 처분에 사실관계 오류가 있다면 처분서의 거래일, 당사자, 실제 가격, 신고가격을 먼저 대조합니다. 당사자별 지급액이나 승계한 채무가 잘못 반영됐다면 그 근거자료를 갖춰 정해진 불복 절차에 따라 대응해야 합니다.
서류와 기록에서 확인할 항목
계약서에서는 본문 금액만 보지 말고 특약과 별도 합의서를 함께 확인해야 합니다. 계약서에 없는 추가 지급액, 옵션 비용, 시설물 대금, 보증금 처리 방식이 실제 거래가격 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
금융자료는 지급일과 금액을 계약서의 약정 내용과 맞춰 보는 것이 핵심입니다. 송금인이 제3자로 되어 있거나 현금으로 지급된 금액이 있다면 그 자금의 출처와 수령 사실을 설명할 자료가 필요합니다.
중개업소 자료도 중요한 단서가 됩니다. 중개대상물 확인설명서, 거래대금 지급 관련 메모, 문자와 전자우편, 매도인과 매수인 사이의 협의 기록이 계약서와 다른 가격을 보여줄 수 있습니다.
세금 신고서에는 양도가액, 취득가액, 필요경비, 비과세 또는 감면 적용 근거가 어떻게 기재됐는지 확인합니다. 신고서 숫자와 계약서, 등기자료, 금융자료가 서로 다르면 어느 자료가 실제 거래를 반영하는지 설명해야 합니다.
전자문서는 원본성과 작성 시점을 유지하는 것이 좋습니다. 문자 화면만 저장하기보다 대화 전체, 첨부파일, 송수신 정보, 계좌 내역을 함께 보관해야 자료의 연결 관계를 설명하기 수월합니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1) 매수인은 다운계약서 작성 사실을 몰랐어도 과태료를 내나요?
거짓 신고에 관여했는지와 실제 거래가격을 알고 있었는지가 함께 검토됩니다. 매수인이 가격 차이를 몰랐다는 주장만으로 책임이 정해지는 것은 아니며, 계약 협의와 대금 지급 자료가 판단의 근거가 됩니다. 자신이 작성하거나 제출한 자료와 실제 지급 내역을 먼저 정리해야 합니다.
Q2) 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 세금 추징을 피할 수 있나요?
거짓 계약서가 확인되면 비과세 또는 감면 적용이 제한될 수 있습니다. 양도자는 해당 양도에서 혜택이 배제될 수 있고, 양수자도 나중에 그 부동산을 양도할 때 불이익을 받을 수 있습니다. 보유기간이나 주택 수 요건만으로 거짓 계약서 작성에 따른 문제를 없앨 수는 없습니다.
Q3) 다운계약서를 이미 작성했다면 어떻게 해야 하나요?
실제 거래가격과 지급 사실을 확인할 수 있는 자료를 먼저 확보해야 합니다. 이후 거래신고와 세금 신고 중 어느 부분이 잘못됐는지 나누어 수정신고나 처분 대응 여부를 검토해야 합니다. 관련 당사자와 자료를 임의로 수정하기보다 원본을 보존한 상태에서 사실관계를 정리하는 것이 안전합니다.
공식 자료: 국가법령정보센터, 국가법령정보센터, 국가법령정보센터
본 정보는 일반적 안내로, 개별 사안은 세무서·세무사 상담을 권장합니다.