전세보증금 간주임대료 과세 – 3주택 이상 판정 기준

전세보증금 자체가 곧바로 임대소득이 되는 것은 아니지만, 부부합산 주택 수와 소형주택 여부, 보증금 합계를 따져 일정 요건을 충족하면 간주임대료로 계산해 신고해야 합니다.

전세보증금 간주임대료 과세의 적용 범위

간주임대료는 실제로 이자를 받았다는 뜻이 아니라, 보증금을 운용해 얻었을 것으로 보는 임대수입입니다. 따라서 해당 금액은 월세와 함께 주택임대업의 총수입금액에 더해 소득금액 계산의 출발점이 됩니다.

3주택 이상 여부는 임대 중인 집만 세는 방식이 아닙니다. 본인과 배우자가 보유한 주택을 합산해 판단하며, 보증금을 받지 않는 자가 거주 주택도 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

다만 소형주택은 간주임대료를 판단하고 계산할 때만 주택 수에서 제외됩니다. 소형주택에서 발생한 월세 수입까지 빠지는 것은 아니므로, 월세와 보증금의 과세 여부를 같은 기준으로 처리하면 안 됩니다.

따라서 먼저 전체 보유주택을 명의별로 정리한 뒤, 각 주택이 소형주택인지 판별해야 합니다. 그 다음 제외 대상이 아닌 주택만으로 3채 이상인지 확인하고, 그 주택의 보증금 합계를 따져야 합니다.

소형주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이고 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말합니다. 간주임대료를 계산할 때는 이런 소형주택을 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외합니다.

요건과 판단 기준

주택 수가 3채 이상이어도 보증금 합계가 3억원 이하이면 3주택 이상 보증금에 대한 간주임대료 요건은 충족하지 않습니다. 반대로 보증금 합계가 기준을 넘으면 초과분 전체가 아니라 산식에 따라 계산한 금액만 총수입금액에 반영합니다.

공동소유 주택은 일반적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 계산합니다. 동일한 공동주택이 본인과 배우자 양쪽에 계산되면 지분이 큰 사람의 주택으로 봅니다. 최다지분자가 여러 명이면 원칙적으로 각각의 주택으로 보지만, 당사자들이 임대수입 귀속자를 합의한 경우에는 그 사람의 주택으로 계산할 수 있습니다.

소수지분자도 예외가 있습니다. 해당 공동주택에서 귀속되는 임대수입금액이 연간 600만원 이상이거나, 기준시가가 12억원을 초과하면서 지분이 30%를 초과하면 그 주택이 본인의 주택 수에 포함될 수 있습니다.

다가구주택은 구분등기 여부를 확인해야 합니다. 원칙적으로 하나의 주택으로 보지만 구분등기된 경우에는 각각을 하나의 주택으로 계산하므로, 등기부와 건축물대장을 함께 확인하는 편이 안전합니다.

주택 수를 세기 전에는 본인과 배우자의 보유주택을 함께 합산해야 합니다. 동일한 공동주택이 양쪽 계산에 포함되면 지분이 큰 사람의 주택으로 보아 중복 계산을 피합니다.

신고, 계산, 처리 절차

실무에서는 먼저 임대주택별 계약기간과 보증금 잔액을 날짜 순서대로 배열합니다. 보증금이 바뀐 날이 있으면 한 해 전체를 하나의 금액으로 계산하지 말고, 변동 전후 기간을 나누어 적수를 산정해야 합니다.

적수는 보증금 잔액에 해당 금액이 유지된 일수를 곱한 값입니다. 여러 주택의 보증금을 합산할 때는 보증금 적수가 큰 주택부터 3억원을 차감하므로, 단순히 주택별 보증금에서 일정액을 똑같이 빼면 안 됩니다.

산식은 보증금 등에서 3억원을 차감한 적수에 60%와 365분의 1 또는 윤년 366분의 1을 곱한 뒤 정기예금이자율을 적용하는 구조입니다. 윤년에는 분모가 달라지므로 신고연도의 날짜를 확인해야 합니다.

장부신고는 임대사업부분 금융수익을 산식 결과에서 차감합니다. 장부 없이 추계신고하는 경우에는 이 금융수익을 차감하지 않는다는 차이가 있으므로 신고방식을 먼저 구분해야 합니다.

계산한 간주임대료는 실제 월세와 합산해 주택임대업 총수입금액으로 신고합니다. 간주임대료가 발생했다는 사실과 최종 납부세액이 발생한다는 사실은 다르며, 필요경비와 공제 등을 반영한 뒤 세액이 결정됩니다.

주택임대소득은 종합소득세 신고 과정에서 처리합니다. 일반적으로 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 신고, 납부하고, 성실신고확인서 제출 대상자는 6월 30일까지 신고, 납부합니다.

2025년 귀속 계산에 적용되는 정기예금이자율은 3.1%이며, 장부신고는 임대사업부분 금융수익을 차감하고 추계신고는 차감하지 않습니다. 윤년에는 365분의 1 대신 366분의 1을 적용하므로, 산식에 해당 연도의 일수를 반영해야 합니다.

서류와 기록에서 확인할 항목

판정 오류는 보증금 액수보다 주택 수와 기간을 잘못 기록하는 데서 자주 생깁니다. 아래 자료를 주택별로 묶어 두면 신고 화면에 수입금액을 입력할 때 계산 근거를 다시 확인하기 쉽습니다.

계약 갱신이나 임차인 교체로 보증금이 달라졌다면 변경일을 계약서와 계좌 거래내역에서 맞춰야 합니다. 보증금 반환일과 새 보증금 수령일이 다르면 실제 잔액이 유지된 기간도 달라질 수 있습니다.

공동소유자는 임대수입 귀속자를 분명히 기록해야 합니다. 지분율만 적어 두고 실제 수입 배분을 확인하지 않으면 주택 수와 소득금액을 각각 어느 사람에게 반영할지 다시 정리해야 할 수 있습니다.

월세 수입과 보증금 관련 간주임대료도 별도 항목으로 관리하는 것이 좋습니다. 특히 소형주택은 보증금 계산에서는 제외될 수 있지만 월세 수입은 포함될 수 있으므로, 계약별 수입을 한데 묶어 관리하지 않아야 합니다.

신고 전에 주택별 자료의 명의와 기간이 서로 맞는지 대조하면 입력 단계의 누락을 줄일 수 있습니다. 특히 기준시가와 전용면적은 같은 과세기간의 자료인지 확인해 소형주택 판정을 일관되게 유지해야 합니다.

자주 묻는 질문 FAQ

아래 질문은 주택 수를 합산하는 방법과 보증금 기준, 신고기한을 중심으로 정리했습니다. 실제 신고에서는 주택별 명의, 면적, 기준시가와 보증금 변동 내역을 함께 대조해야 합니다.

Q1) 보증금 합계가 정확히 3억원이면 간주임대료를 계산하나요?

3주택 이상 요건에서 보증금 합계는 3억원을 초과해야 하므로, 정확히 3억원이면 해당 기준만으로는 간주임대료가 발생하지 않습니다. 다만 월세 수입이 있다면 월세는 별도로 주택임대소득에 포함될 수 있습니다. 주택 수와 소형주택 제외 여부는 보증금 기준과 별도로 확인해야 합니다.

Q2) 부부가 각각 집을 가지고 있으면 주택 수를 따로 계산하나요?

주택임대소득의 주택 수는 본인과 배우자의 소유주택을 합산해 판단합니다. 부부가 같은 공동주택을 각각 소유한 것으로 계산되는 경우에는 지분이 큰 사람의 주택으로 정리합니다. 지분이 같다면 임대수입 귀속자를 부부가 합의해 정할 수 있습니다.

Q3) 2주택자는 전세보증금 간주임대료와 무관한가요?

2026년 귀속부터는 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 보유한 2주택자의 보증금 등 합계가 12억원을 초과하면 별도 과세대상에 포함됩니다. 따라서 3주택 이상이 아니라는 이유만으로 모든 보증금 과세 가능성을 배제할 수 없습니다. 해당 주택의 기준시가와 보증금 합계를 과세기간 기준으로 함께 확인해야 합니다.

공식 자료: 국가법령정보센터, 국세청, 국가법령정보센터

본 정보는 일반적 안내로, 개별 사안은 세무서·세무사 상담을 권장합니다.