부동산 보유세 핵심 요약
- 보유세 종류 – 재산세(지방세) + 종합부동산세(국세)
- 과세기준일 – 매년 6월 1일 소유자 기준
- 재산세 납부 – 7월(건물, 주택 1기분) / 9월(토지, 주택 2기분)
- 종부세 납부 – 12월 1일~15일, 공시가격 합산 9억 원 초과 시
- 공정시장가액비율 – 재산세 60%, 종부세 60% (2026년 기준)
부동산 보유세란 무엇인가
부동산 보유세는 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 납부하는 세금이다. 취득세처럼 살 때 한 번 내는 세금이 아니라, 보유 기간 내내 반복적으로 부과된다.
부동산 보유세 종류는 크게 두 가지로 나뉜다. 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세다. 재산세는 부동산을 가진 모든 사람에게 부과되고, 종합부동산세는 일정 금액 이상의 고가 부동산 보유자에게 추가로 부과된다.
두 세금 모두 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼는다. 이 날짜에 부동산 등기부에 소유자로 등재된 사람이 해당 연도 보유세를 전액 부담한다. 따라서 매매 시 잔금일 설정이 보유세 부담에 직접적인 영향을 준다.
재산세 – 모든 부동산 소유자의 기본 보유세
재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유한 사람에게 부과되는 지방세다. 부동산 보유세 중 가장 기본적인 세금이며, 부동산 가액과 관계없이 소유자라면 누구나 납부 대상이다.
재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해서 산출한다. 2026년 현재 주택의 공정시장가액비율은 60%다. 다만 1세대 1주택자는 공시가격 구간별로 43~45%의 낮은 비율이 적용된다.
재산세 납부 시기는 부동산 유형에 따라 다르다. 건축물은 7월, 토지는 9월에 납부한다. 주택은 7월과 9월에 반반씩 나눠 낸다. 주택분 연세액이 20만 원 이하이면 7월에 전액 일시 부과된다.
재산세 세율과 계산 구조
재산세 세율은 과세표준 구간별로 누진 적용된다. 주택의 경우 일반 세율과 1세대 1주택 특례 세율이 구분된다.
| 과세표준 구간 | 일반 세율 | 1세대 1주택 특례 |
|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6,000만 원 초과 ~ 1.5억 원 | 0.15% | 0.1% |
| 1.5억 원 초과 ~ 3억 원 | 0.25% | 0.2% |
| 3억 원 초과 | 0.4% | 0.35% |
재산세 외에 도시지역분(0.14%), 지방교육세(재산세의 20%)가 함께 고지서에 포함되어 나온다. 실제 납부 금액은 재산세 본세보다 다소 높아지는 이유가 여기에 있다.
▲ 세부담 상한 제도도 중요하다. 공시가격이 급등하더라도 전년 대비 105~130% 이내로 보유세 증가가 제한된다. 공시가격 3억 원 이하 주택은 105%, 6억 원 이하는 110%, 6억 원 초과는 130%가 상한이다.
종합부동산세 – 고가 부동산 보유자 추가 과세
종합부동산세(종부세)는 보유 주택의 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과하는 경우에 부과되는 국세다. 재산세와 별도로 추가 부과되지만, 이중과세 방지를 위해 재산세 상당액은 공제된다.
종부세 기본공제액은 일반 납세자 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원이다. 법인은 공제 없이 전액 과세 대상이다. 공시가격 합산이 이 기준 이하라면 종부세 납부 의무가 없다.
과세표준 계산은 (공시가격 합산 – 기본공제) x 공정시장가액비율(60%)이다. 종부세 세율은 과세표준 구간별로 0.5%에서 2.7%까지 적용되며, 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택인 경우 1.2%에서 6.0%의 중과 세율이 적용된다.
납부 시기는 매년 12월 1일부터 15일까지다. 국세청에서 고지서를 보내주므로 별도로 신고할 필요는 없다. 세액 300만 원 초과 시 분납도 가능하다.
재산세와 종부세 비교
부동산 보유세 종류를 한눈에 비교하면 아래와 같다.
- 과세 주체 – 재산세는 지방자치단체, 종부세는 국세청이 부과한다
- 과세 기준 – 재산세는 개별 부동산 단위, 종부세는 인별 합산 기준이다
- 납부 시기 – 재산세는 7월과 9월, 종부세는 12월에 납부한다
- 공제 기준 – 재산세는 공제 없이 전체 과세, 종부세는 9억 원(1주택 12억 원) 공제 후 과세한다
- 부가세 – 재산세에는 지방교육세 20%, 종부세에는 농어촌특별세 20%가 추가된다
▲ 종부세는 재산세 위에 추가로 부과되는 세금이지만, 이중과세는 아니다. 종부세 산출 시 이미 납부한 재산세 상당액을 차감하기 때문이다. 결과적으로 고가 부동산 보유자일수록 보유세 부담이 누진적으로 커지는 구조다.
2026년 부동산 보유세 계산 흐름
1단계 – 공시가격 확인 (부동산 공시가격 알리미)
2단계 – 과세표준 산출 (공시가격 x 공정시장가액비율 60%)
3단계 – 재산세 계산 (과세표준 x 세율, 세부담 상한 적용)
4단계 – 종부세 해당 여부 확인 (공시가격 합산 9억 원 또는 12억 원 초과 시)
5단계 – 종부세 산출 후 재산세 공제, 세액공제 적용
1세대 1주택자는 종부세에서 고령자 공제(최대 40%)와 장기보유 공제(최대 50%)를 합산하여 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다. 위택스에서 재산세를, 홈택스에서 종부세를 각각 조회하고 납부할 수 있다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 부동산 보유세는 매년 6월 1일 기준이라는데, 매매 시 어떻게 되나?
6월 1일에 소유자로 등재된 사람이 그 해 보유세 전액을 부담한다. 5월 31일까지 잔금을 치르면 매수인이, 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 매도인이 재산세와 종부세를 모두 낸다. 매매 시 잔금일 조정으로 보유세 부담을 줄일 수 있으니 일정을 잘 조율하는 것이 좋다.
Q2. 오피스텔도 부동산 보유세를 내야 하나?
오피스텔도 보유세 납부 대상이다. 다만 주거용으로 사용하면 주택분 재산세가, 업무용이면 건축물분 재산세가 부과된다. 주거용 오피스텔은 종부세 합산 대상이 될 수도 있으므로 다주택자 판단 시 주의해야 한다.
Q3. 부동산 보유세를 줄이는 방법이 있나?
1세대 1주택 요건을 유지하면 재산세 특례 세율과 종부세 세액공제 혜택을 받을 수 있다. 부부 공동명의로 전환하면 종부세 기본공제가 각각 9억 원씩 총 18억 원이 되어 유리한 경우가 있다. 다만 고령자, 장기보유 공제는 단독명의에만 적용되므로 개인 상황에 따라 비교해봐야 한다.