재산세는 매년 7월과 9월에 고지서가 날아오는 세금이다. 대부분 고지서 금액만 확인하고 납부하지만, 주택 재산세 계산법을 알면 세액 검증은 물론 주택 매수 전 보유세 시뮬레이션이 가능하다.
주택 재산세 계산법의 기본 구조는 과세표준 산출 -> 세율 적용 -> 부가세 합산이다. 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이날 주택을 소유한 사람이 해당 연도 재산세 전액을 납부한다.
1단계 – 과세표준 산출
주택 재산세 계산법의 출발점은 과세표준이다. 공시가격(시가표준액)에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 나온다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 시가표준액 | 공동주택공시가격 또는 개별주택공시가격 |
| 공정시장가액비율 | 60%(2026년 기준) |
| 과세표준 공식 | 시가표준액 x 60% |
공정시장가액비율은 원래 점진적으로 인상될 예정이었으나 60%로 유지되고 있다. 이 비율이 올라가면 과세표준이 커지고 세액도 증가한다. 공시가격 5억 원 아파트라면 과세표준은 5억 x 60% = 3억 원이다.
공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있다. 공동주택은 매년 4월경, 단독주택은 4~5월경에 공시된다.
2단계 – 세율 적용과 1세대 1주택 특례
과세표준에 해당 구간의 세율을 적용하면 재산세 본세가 나온다. 주택 재산세 계산법에서 세율은 4개 구간으로 나뉜다.
▲ 6천만 원 이하 – 0.1% ▲ 6천만 초과~1.5억 – 0.15%(누진공제 3만 원) ▲ 1.5억 초과~3억 – 0.25%(누진공제 18만 원) ▲ 3억 초과 – 0.4%(누진공제 63만 원)
과세표준 3억 원이면 3억 x 0.25% – 18만 = 57만 원이 재산세 본세다.
공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자에게는 특례세율이 적용된다. 각 구간 세율이 0.05%p씩 인하되어, 위 예시에서 특례 적용 시 3억 x 0.2% – 12만 = 48만 원으로 줄어든다. 특례는 별도 신청 없이 자동 적용된다.
3단계 – 도시지역분과 지방교육세
재산세 본세 외에 두 가지 부가세목이 더해진다. 주택 재산세 계산법에서 실제 납부액을 산출하려면 이 부분까지 반드시 포함해야 한다.
도시지역분(구 도시계획세) – 도시지역 소재 부동산에 과세표준의 0.14%가 추가된다. 과세표준 3억 원이면 3억 x 0.14% = 42만 원이다. 농어촌 등 비도시지역은 비과세다.
지방교육세 – 재산세 본세의 20%가 부가된다. 재산세 57만 원이면 57만 x 20% = 11.4만 원이다.
- 재산세 본세 – 57만 원
- 도시지역분 – 42만 원
- 지방교육세 – 11.4만 원
- 연간 합계 – 약 110.4만 원
- 7월 납부(1/2) – 약 55.2만 원
- 9월 납부(1/2) – 약 55.2만 원
1세대 1주택 특례가 적용되면 재산세 본세가 48만 원, 지방교육세가 9.6만 원으로 줄어들어 연간 합계가 약 99.6만 원이 된다.
주택 재산세 계산 흐름
->
x 60%
->
세율 적용
->
+도시지역분
->
+지방교육세
공시가격 5억 원 아파트 기준 연간 약 110만 원(일반), 약 100만 원(1세대1주택 특례)
세부담 상한 제도
공시가격이 급등해도 재산세가 갑자기 폭증하지 않도록 세부담 상한 제도가 있다. 전년 재산세 대비 일정 비율까지만 인상이 허용된다.
▲ 공시가격 3억 원 이하 – 전년 대비 105% ▲ 3억 초과~6억 – 110% ▲ 6억 초과 – 130%
예를 들어 전년 재산세가 100만 원이고 올해 산출세액이 150만 원인데 공시가격이 5억 원(110% 상한)이라면, 올해 재산세는 110만 원까지만 부과된다. 공시가격이 급등하는 시기에 납세자 부담을 완화하는 장치다.
주택 재산세 계산 시 주의사항
주택 재산세 계산법을 적용할 때 몇 가지 주의할 점이 있다.
- 과세기준일 6월 1일 – 이날 소유자가 전액 납부하므로, 매매 시 잔금일 기준으로 납세 의무자가 결정된다
- 주택 재산세는 건물과 토지를 일체로 과세한다 – 상가 등 비주택 부동산은 건물분/토지분 별도 부과
- 공시가격은 매년 변동된다 – 전년도 수치로 계산하면 오차 발생
- 1세대 1주택 특례는 공시가격 9억 원 이하에만 적용된다
- 재산세는 위택스에서 자동이체 및 전자고지를 신청하면 건당 800원 공제를 받을 수 있다
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 재산세와 종합부동산세는 어떤 관계인가?
재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되는 지방세이고, 종부세는 일정 기준(공시가격 9억/12억) 초과 보유자에게 추가로 부과되는 국세다. 종부세 계산 시 재산세를 공제하므로 이중과세는 아니다. 대다수 주택 보유자는 재산세만 납부한다.
Q. 주택 재산세 계산법에서 공시가격은 어디서 확인하나?
국토교통부 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회 가능하다. 공시가격에 이의가 있으면 공시 후 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 이의신청이 인용되면 재산세도 줄어든다.
Q. 재산세를 줄이는 합법적인 방법이 있나?
1세대 1주택을 유지하면 특례세율이 자동 적용된다. 공시가격이 과다 산정된 경우 이의신청으로 조정받을 수 있다. 자동이체와 전자고지를 신청하면 소액이지만 공제가 된다. 다만 재산세는 세율 자체가 낮고 세부담 상한도 있어 종부세에 비해 절세 여지가 크지 않은 편이다.