종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세다. 재산세가 모든 부동산 소유자에게 부과되는 지방세라면, 종부세는 고가 부동산 보유자에게만 추가로 부과된다.
종합부동산세란 – 일정 금액 이상 부동산에 부과되는 세금
종합부동산세 기준은 부동산 유형에 따라 다르다. 주택은 공시가격 합산 기준이고, 토지는 종합합산과 별도합산으로 나뉜다. 2026년 기준으로 종부세의 과세 대상, 세율, 공제 제도를 정리했다.
종합부동산세 과세 대상 – 누가 내야 하나
종합부동산세 기준의 핵심은 공시가격 합산 금액이다. 인별로 보유한 부동산의 공시가격을 합산해서 기준 금액을 초과하면 과세 대상이 된다.
| 부동산 유형 | 과세 기준 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택 (일반) | 공시가격 합산 9억원 초과 | 인별 합산, 세대 기준 아님 |
| 주택 (1세대 1주택) | 공시가격 12억원 초과 | 세대 전체 1주택만 보유 |
| 종합합산 토지 | 공시가격 합산 5억원 초과 | 나대지, 잡종지 등 |
| 별도합산 토지 | 공시가격 합산 80억원 초과 | 상가, 사무실 부속 토지 등 |
여기서 중요한 것은 ‘인별 합산’이라는 점이다. 부부가 각각 주택을 보유하고 있으면 각자의 공시가격이 9억원을 초과하는지를 따로 판단한다. 세대 단위가 아니라 개인 단위다.
다만 1세대 1주택 공제(12억원)를 받으려면 세대 전체가 1주택만 보유해야 한다. 배우자가 다른 주택을 가지고 있으면 1세대 1주택에 해당하지 않는다.
종합부동산세 세율
종합부동산세 기준 금액을 초과하는 부분에 대해 세율이 적용된다. 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 다르다.
- 2주택 이하 (일반세율) – 과세표준 구간별 0.5%~2.7%
- 3주택 이상 – 과세표준 구간별 0.5%~5.0%
과세표준은 ‘(공시가격 합산 – 기본공제) x 공정시장가액비율’로 계산한다. 2026년 공정시장가액비율은 60%다.
예를 들어 1세대 1주택자의 공시가격이 15억원이라면 – (15억 – 12억) x 60% = 1억 8,000만원이 과세표준이 된다. 여기에 해당 구간 세율을 적용하면 종부세가 산출된다.
종합부동산세 기준을 넘기더라도 과세표준이 크지 않으면 실제 세액은 생각보다 적을 수 있다. 공정시장가액비율이 60%로 낮아진 것이 세 부담을 줄여주는 역할을 한다.
1세대 1주택자 세액 공제
종합부동산세 기준을 충족하는 1세대 1주택자에게는 추가적인 세액 공제가 주어진다. 고령자 공제와 장기보유 공제를 합산하면 최대 80%까지 공제받을 수 있다.
고령자 공제
- 만 60세 이상 – 20%
- 만 65세 이상 – 30%
- 만 70세 이상 – 40%
장기보유 공제
- 5년 이상 – 20%
- 10년 이상 – 40%
- 15년 이상 – 50%
고령자 공제와 장기보유 공제를 합산한 공제율 상한은 80%다. 예를 들어 만 70세(40%) + 15년 보유(50%) = 90%이지만, 상한인 80%만 적용된다.
▲ 오래 보유한 고령 1주택자는 종부세 부담이 크게 줄어들 수 있다. 종합부동산세 기준에 해당되더라도 실제 납부 세액은 미미한 수준이 되기도 한다.
종합부동산세 기준 핵심 요약
종합부동산세 납부 시기와 방법
종부세의 과세 기준일은 매년 6월 1일이고, 납부 기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다. 국세청에서 11월 중에 고지서를 발송한다.
납부 방법은 홈택스에서 전자납부하거나, 은행에서 고지서로 납부할 수 있다.
세액이 250만원을 초과하면 분납이 가능하다. 250만원 초과 ~ 500만원 이하이면 250만원을 초과하는 금액을, 500만원 초과이면 세액의 50%를 6개월 이내에 나눠 낼 수 있다.
1세대 1주택 고령자(만 60세 이상)로서 총급여 7,000만원 이하(종합소득금액 6,000만원 이하)이면 납부유예를 신청할 수 있다. 납부유예는 해당 주택을 양도·상속·증여할 때까지 납부를 미루는 제도다.
종합부동산세 기준에 해당하는지 확인하려면 부동산공시가격알리미에서 자기 부동산의 공시가격을 조회해보면 된다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 부부 공동명의면 종합부동산세 기준이 달라지나?
공동명의 1주택의 경우 두 가지 방법 중 유리한 것을 선택할 수 있다. 첫째, 인별 공제(각각 9억원, 합산 18억원)를 적용받는 방법. 둘째, 1세대 1주택자 특례(12억원 공제 + 고령자·장기보유 세액공제)를 적용받는 방법이다. 공시가격이 높고 고령자·장기보유 공제가 큰 경우에는 후자가 유리할 수 있다.
Q. 종부세와 재산세를 이중으로 내야 하나?
형식상 이중 과세처럼 보이지만, 실제로는 재산세로 납부한 금액이 종부세에서 공제된다. 종부세 산출세액에서 재산세 상당액을 빼기 때문에 동일한 부분에 대해 세금을 두 번 내는 것은 아니다. 다만 종부세 과세 대상자는 재산세와 종부세를 합산하면 전체 보유세 부담이 커지는 것은 사실이다.
Q. 종합부동산세 기준 금액이나 세율이 매년 바뀌나?
기본 공제 금액(9억원, 12억원)은 법률로 정해져 있어서 법 개정이 없으면 변하지 않는다. 다만 공정시장가액비율은 시행령으로 조정할 수 있어서 정부 정책에 따라 해마다 달라질 수 있다. 2023년에는 60%로 인하된 이후 2026년에도 60%가 유지되고 있다. 향후 인상 가능성이 있으므로 매년 확인하는 것이 좋다.