건물 매매 세금 핵심 요약
- 취득 단계 – 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 (실효 1.1~4.6%)
- 보유 단계 – 재산세(7·9월) + 종합부동산세(12월, 해당 시)
- 양도 단계 – 양도소득세 6~45%, 다주택 중과 시 최대 75%
- 부가가치세 – 상가·오피스텔 건물분에 10% 부과 (주택은 면제)
- 인지세·등록면허세 – 매매계약서 작성 시, 등기 시 각각 발생
건물 매매에 관련된 세금 전체 구조
건물을 사고팔 때 발생하는 세금은 생각보다 종류가 많다. 건물 매매 세금 종류를 정리하면 크게 세 단계로 나뉜다. 살 때(취득), 갖고 있을 때(보유), 팔 때(양도)다.
각 단계마다 부과되는 세금이 다르고, 납부 주체도 다르다. 매수인은 취득 단계 세금을, 매도인은 양도 단계 세금을 부담한다. 보유 단계 세금은 6월 1일 기준 소유자가 낸다.
건물 매매 세금 종류를 정리할 때 주택과 비주택(상가, 오피스텔, 빌딩)을 구분하는 것이 중요하다. 같은 건물이라도 용도에 따라 세율과 과세 방식이 크게 달라지기 때문이다. 이 글에서는 주택과 비주택 모두를 포함하여 건물 매매 세금 종류를 단계별로 정리했다.
취득 단계 – 건물을 살 때 내는 세금
건물 매매 세금 종류 중 가장 먼저 만나는 것이 취득세다. 취득세는 부동산 소유권을 취득하는 시점에 한 번 부과되는 지방세이며, 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다.
취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 부가되어 함께 납부한다. 유형별 실효세율을 아래 표에서 확인하자.
| 건물 유형 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 실효세율 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 주택 6억 이하 (1주택) | 1% | 0.1% | 비과세 | 1.1% |
| 주택 9억 초과 (1주택, 85m2 초과) | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.5% |
| 상가·오피스텔(업무용) | 4% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 다주택 중과 (조정 2주택) | 8% | 0.4% | 0.6% | 약 9% |
취득세 외에 매매계약서 작성 시 인지세(계약금액 1억 초과~10억 이하 시 15만 원)도 매수인이 부담한다. 등기 시 국민주택채권 매입 비용과 등기 수수료도 함께 발생한다.
보유 단계 – 건물을 갖고 있을 때 내는 세금
건물 매매 세금 종류 중 보유 단계에서는 재산세와 종합부동산세가 매년 반복적으로 부과된다. 두 세금 모두 매년 6월 1일 소유자 기준으로 과세된다.
재산세는 모든 부동산 소유자에게 부과되는 지방세다. 주택은 7월과 9월에 반반씩, 상가·건축물은 7월에 납부한다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율(2026년 60%)을 곱한 금액이며, 세율은 0.1~0.4% 구간별 누진이다.
종합부동산세는 주택 공시가격 합산이 9억 원(1세대 1주택 12억 원)을 초과하는 경우에만 추가 부과되는 국세다. 12월 1~15일에 납부하며, 세율은 0.5~2.7%(중과 시 최대 6.0%)다.
비주택 건물(상가, 빌딩)은 종부세 대상이 아니다. 다만 토지 부분은 종합합산과세(나대지) 또는 별도합산과세(사업용 토지)로 종부세가 부과될 수 있으므로 확인이 필요하다.
양도 단계 – 건물을 팔 때 내는 세금
건물 매매 세금 종류 정리에서 가장 세 부담이 큰 항목이 양도소득세다. 건물을 매도하면서 발생한 양도차익(매도가 – 취득가 – 필요경비)에 대해 부과된다.
2026년 기준 양도소득세 기본 세율은 과세표준 구간에 따라 6~45%가 적용된다. 여기에 지방소득세 10%가 추가되므로 실효 최고세율은 49.5%에 달한다.
다주택자 양도세 중과도 주의 대상이다. 2026년 5월 9일까지 중과 유예가 적용 중이며, 유예 종료 후에는 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 기본세율에 가산된다.
▲ 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정지역은 2년 거주 추가)을 충족하면 양도가 12억 원 이하 부분까지 양도소득세가 면제된다. 건물 매매 전 비과세 요건 충족 여부를 반드시 먼저 확인하자.
비주택 건물(상가, 빌딩)은 비과세 혜택이 없다. 양도차익 전액에 대해 기본세율 6~45%가 적용되며, 장기보유특별공제는 최대 30%(15년 보유)까지 받을 수 있다.
건물 유형별 부가가치세 적용
건물 매매 세금 종류 정리에서 놓치기 쉬운 것이 부가가치세다. 주택은 부가가치세가 면제되지만, 상가·오피스텔(업무용)·빌딩 등 비주택 건물은 건물분 매매가에 10% 부가가치세가 부과된다.
상가 건물 매매 시 토지와 건물 가액을 구분해야 한다. 토지는 부가가치세 면세이고, 건물분에만 10%가 적용된다. 예를 들어 상가를 총 5억 원에 매수하면서 건물분이 3억 원이라면 부가가치세는 3천만 원이다.
매수인이 일반과세자로 사업자등록을 하면 매입세액공제를 통해 부가가치세를 환급받을 수 있다. 하지만 간이과세자이거나 사업자가 아닌 개인이면 환급이 불가하므로 건물분 부가가치세가 순수 비용이 된다.
- 주택 – 부가가치세 면제
- 상가 건물 – 건물분에 10% 부과, 사업자는 매입세액공제 가능
- 오피스텔 – 업무용은 건물분 10% 부과, 주거용 전환 시 기공제분 추징 가능
- 포괄양수도 – 사업체 전체를 양도하는 경우 부가가치세 면제 특례 적용 가능
▲ 국세청 홈택스에서 부가가치세 신고와 매입세액공제를 진행할 수 있다. 상가 매매 시에는 반드시 계약 전에 부동산 매매 세금 안내(찾기쉬운 생활법령)를 참고하자.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 건물 매매 시 매수인과 매도인이 각각 내야 할 세금은?
매수인은 취득세(지방교육세·농특세 포함), 인지세, 등기 비용을 부담한다. 매도인은 양도소득세와 지방소득세를 부담한다. 부가가치세는 비주택 건물의 경우 매도인이 거래징수하여 매수인에게 청구하지만, 매수인이 사업자라면 환급받을 수 있다.
Q2. 건물을 매매하지 않고 보유만 해도 세금이 나오나?
보유 기간 동안 매년 재산세가 부과된다. 주택 공시가격 합산이 9억 원(1세대 1주택 12억 원)을 초과하면 종합부동산세도 추가로 나온다. 상가 건물 자체는 종부세 대상이 아니지만, 부속 토지가 별도합산 또는 종합합산 대상이 될 수 있다.
Q3. 건물 매매 세금을 줄이는 현실적인 방법이 있나?
취득 단계에서는 생애최초 주택 취득세 감면(200만 원 한도)을 활용할 수 있다. 양도 단계에서는 1세대 1주택 비과세 요건 충족이 가장 효과적이며, 장기보유특별공제(최대 80%)도 절세에 큰 도움이 된다. 상가 매매 시에는 포괄양수도 계약으로 부가가치세 부담을 줄이는 방법이 있다.