주택을 임대하고 있다면 매년 5월 종합소득세 신고가 필수다. 1주택자는 비과세인 줄 알고 있다가 가산세를 맞는 경우도 적지 않다. 주택임대소득 종합소득세 신고 방법과 과세 기준, 절세 포인트를 정리했다.
주택임대소득 과세 대상 – 누가 신고해야 하나
주택임대소득 과세 여부는 보유 주택 수와 기준시가에 따라 달라진다.
1주택자는 기준시가 12억원 이하 주택이면 비과세다. 12억원을 초과하는 고가주택을 임대하는 경우에만 과세 대상이 된다. 2주택자는 월세 수입이 있으면 과세, 전세만 놓은 경우는 비과세다.
3주택 이상 보유자는 월세 수입은 당연히 과세이고, 전세보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료까지 과세된다. 여기서 ‘주택 수’는 부부 합산 기준이라는 점을 놓치면 안 된다.
| 보유 주택 수 | 월세 소득 | 전세보증금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기준시가 12억 초과만 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 비과세 |
| 3주택 이상 | 과세 | 보증금 합계 3억 초과 시 과세 |
소형주택(주거전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 있다.
종합과세와 분리과세 선택 – 2,000만원이 기준선
주택임대 수입금액이 연 2,000만원 이하이면 종합과세(6% ~ 45%)와 분리과세(14%) 중 선택할 수 있다. 2,000만원을 초과하면 무조건 종합과세다.
분리과세를 선택하면 수입금액에서 필요경비 50%를 빼고, 기본공제 200만원을 추가로 차감한 뒤 14% 세율을 적용한다. 등록임대주택이면 필요경비율 60%에 기본공제 400만원까지 혜택이 커진다.
다른 소득이 많지 않은 경우에는 종합과세가 유리할 수 있다. 국세청에서 제공하는 예상세액 비교 서비스를 활용해 직접 비교해보는 게 가장 정확하다.
홈택스 신고 절차 – 실제 신고 방법
주택임대소득 종합소득세 신고는 매년 5월 1일부터 5월 31일까지(휴일인 경우 다음 영업일) 진행된다. 홈택스에서 전자신고하는 방법이 가장 편리하다.
신고 순서를 정리하면 이렇다.
▲ 홈택스 로그인 후 ‘종합소득세 신고’ 메뉴 진입 ▲ 신고 유형 선택(분리과세 또는 종합과세) ▲ 기본 인적사항 확인 ▲ 주택임대 소득자료 입력 ▲ 필요경비 및 공제 항목 입력 ▲ 세액 계산 확인 후 신고서 제출 ▲ 납부세액이 있으면 납부
홈택스에서 자동으로 불러오는 임대소득 자료가 있으니 이를 확인하고 누락분이 있으면 직접 입력하면 된다. 임대차계약서와 수입금액 내역을 미리 준비해두면 신고가 훨씬 수월하다.
주택임대소득 필요경비와 절세 전략
종합과세를 선택한 경우 장부를 기장하면 실제 발생한 필요경비를 인정받을 수 있다. 인정되는 필요경비 항목은 다음과 같다.
– 재산세, 종합부동산세 등 제세공과금
– 임대 건물 수선비, 유지관리비
– 화재보험 등 손해보험료
– 임대소득 관련 대출이자
– 건물 감가상각비
– 중개수수료, 광고비 등 임대 관련 비용
장부를 기장하지 않으면 단순경비율이나 기준경비율을 적용받는다. 직전연도 수입금액이 2,400만원 미만이면 단순경비율(약 42.6%) 적용이 가능하다.
연간 임대료 합계
미등록 50% / 등록 60%
미등록 200만원 / 등록 400만원
분리과세 산출세액
등록임대주택은 세무서와 지자체에 모두 등록하고, 임대료 인상률을 5% 이내로 유지해야 혜택을 받을 수 있다. 등록 요건을 충족하면 분리과세 시 세금이 상당히 줄어든다.
신고 시 주의사항 – 놓치기 쉬운 포인트
주택임대소득 신고 때 가장 많이 실수하는 부분이 있다. 부부 합산 주택 수를 잘못 계산하는 것과, 간주임대료 산정을 빠뜨리는 것이다.
간주임대료는 3주택 이상 보유자의 전세보증금에 대해 계산하는데, (보증금 합계 – 3억원) x 60% x 정기예금이자율(현재 연 2.9%)로 산정한다. 이걸 놓치면 과소신고 가산세를 물 수 있다.
또 하나, 주택임대 사업자등록을 하지 않으면 미등록 가산세(수입금액의 0.2%)가 부과된다. 임대 개시일로부터 20일 이내에 관할 세무서에 사업자등록을 해야 한다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 1주택자인데 월세를 받고 있다. 신고 대상인가?
기준시가 12억원 이하 주택이면 비과세이므로 신고 대상이 아니다. 다만 12억원 초과 고가주택을 임대하면 1주택이라도 과세 대상이다.
Q. 보증금만 받고 월세는 안 받는데 신고해야 하나?
2주택 이하이면 전세보증금은 비과세다. 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료에 대해 과세되므로 신고가 필요하다.
Q. 주택임대소득 분리과세를 선택하면 건강보험료에 영향이 있나?
분리과세를 선택하더라도 주택임대소득은 건강보험료 산정에 반영된다. 분리과세 선택이 건강보험료 절감으로 이어지지는 않는다는 점을 알아둘 필요가 있다.